A estruturação do patrimônio imobiliário por meio de pessoas jurídicas, muitas vezes no formato de “holding”, é uma estratégia amplamente adotada tanto para a organização empresarial quanto para a otimização da carga tributária sobre os rendimentos da atividade imobiliária e sobre aspectos sucessórios.
O regime de tributação pelo lucro presumido é utilizado em diversas estruturas, por se tratar de eficiente modelo para essas operações. Entretanto, a alienação de imóveis de empresas suscita um debate jurídico e contábil relevante acerca do regime tributário adequado para apuração dos tributos incidentes sobre a realização da venda.
Venda de imóveis e apuração do lucro imobiliário: ganho de capital ou receita bruta?
A definição do regime tributário aplicável à venda do imóvel determina o ônus financeiro da operação. A classificação contábil dos bens é crucial para designar a forma de apuração do lucro imobiliário, se por meio de ganho de capital, ou como componente da receita bruta do negócio. De modo geral, essa classificação está diretamente relacionada à finalidade do ativo no contexto das atividades da pessoa jurídica.
O ativo circulante abriga os bens e direitos que a empresa espera realizar no curto prazo ou que são consumidos no ciclo operacional padrão, a exemplo dos estoques de imóveis destinados primariamente à venda, cujas receitas integram diretamente a conta da receita bruta. Em contrapartida, o ativo não circulante compreende os bens duradouros destinados à manutenção das atividades corporativas ou à geração de rendimentos de longo prazo, como os imóveis de uso próprio ou locados a terceiros.
Nesse sentido, a apuração do imposto de renda sobre ganho de capital recai sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem contabilizado no ativo não circulante da empresa. Neste cenário, incidem o Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) a uma alíquota de 15%, com adicional de 10% sobre a parcela do ganho que exceder R$ 20.000,00 mensais, e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) a uma alíquota de 9% sobre o mesmo ganho apurado. Cumpre destacar que, nesta sistemática, não há incidência das contribuições a PIS e COFINS.
Por outro lado, a alienação de um bem também pode compor a receita bruta da empresa, quando a alienação é a típica da sua atividade operacional. Nesse caso, o cálculo do IRPJ e da CSLL recai sobre o valor total da venda e, se a empresa for optante pelo regime do lucro presumido, possui a vantagem de utilizar a base de presunção legal. Ou seja, aplica-se o percentual de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL sobre a receita auferida. Soma-se a isso a incidência de PIS e COFINS às alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente.
De forma comparativa, temos a seguinte carga tributária aproximada incidente sobre a venda hipotética de um imóvel por R$ 1.000.000,00, cujo custo de aquisição seja de R$ 750.000,00:
Solução de Consulta Cosit n° 7/2021: a destinação do imóvel e a tributação da venda
A Solução de Consulta n° 7/2021 firmou um paradigma, conferindo efeito vinculante para a Receita Federal, ao entendimento de que a natureza da receita é definida pela atividade da empresa, refletida em seu objeto social.
Conforme a RFB, a atividade principal da empresa é compreendida como aquela correspondente ao seu objeto social e verificada no cotidiano da empresa. Ou seja, se o objeto social da empresa contempla a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis e essa atividade for comprovadamente corriqueira da empresa, a receita ordinária auferida com a alienação desses bens pode compor sua receita operacional e ser apurada com base no lucro presumido, ao invés de se submeter à lógica do ganho de capital.
Na ocasião, a Solução de Consulta nº 7/2021 analisou o caso concreto de uma sociedade optante pelo lucro presumido que desenvolvia atividades imobiliárias, incluindo a aquisição, a venda e a locação de imóveis próprios. A dinâmica operacional e contábil dessa empresa consistia em manter o imóvel registrado na conta do ativo não circulante enquanto era alugado a terceiros e, posteriormente, quando colocado à venda, a entidade efetuava a transferência contábil do bem para o ativo circulante.
Ao analisar o caso, o fisco entendeu que, mesmo que a pessoa jurídica exercesse simultaneamente atividades de compra e venda e de locação de imóveis, a forma de tributação da venda dependia da destinação conferida ao bem. Os imóveis adquiridos para revenda podiam ser mantidos como estoque e sua alienação integrava a receita bruta da empresa (tributação pelo lucro presumido). Por outro lado, os imóveis adquiridos para locação, por estarem vinculados à exploração da atividade empresarial, deveriam compor o ativo não circulante, sendo o resultado de sua venda submetido à sistemática do ganho de capital.
A análise realizada, então, para além da classificação contábil eleita pelo contribuinte, era acerca do propósito do ativo na empresa.
Solução de Consulta Cosit 95/2026: a venda de imóveis do ativo não circulante
Em complemento, no dia 24/06/2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, estabelecendo restrições rigorosas para a venda de imóveis empregados na própria operação do contribuinte.
O órgão administrativo definiu que a venda de imóveis originariamente destinados ao ativo não circulante, ou seja, bens adquiridos com o objetivo de emprego nas atividades operacionais intrínsecas da pessoa jurídica, deve obrigatoriamente submeter-se à apuração de ganho de capital, ainda que tenham sido transferidos ao ativo circulante e a empresa liste a venda de imóveis em seu objeto social.
Para ilustrar a limitação, a autoridade fiscal analisou o caso concreto de uma empresa que operou por décadas no setor industrial madeireiro e que, ao longo de sua existência, construiu armazéns e galpões registrados como ativo imobilizado para uso em suas próprias atividades produtivas. Posteriormente, a referida entidade alterou seu objeto social para incluir a atividade de locação e, anos mais tarde, a compra e venda de imóveis próprios, visando alienar os galpões industriais sob o regime do lucro presumido.
Ao examinar a controvérsia, a Receita Federal concluiu que a tributação favorecida pelos percentuais de presunção restringe-se exclusivamente aos imóveis que foram construídos ou adquiridos com o inequívoco propósito de revenda. O Fisco destacou que os bens imobilizados para exploração primária nas atividades da própria empresa possuem destinação diversa do comércio imobiliário, sujeitando-se a tratamento fiscal próprio, como a depreciação pelo uso e a apuração de valor residual, o que inviabiliza sua simples equiparação a um ativo de estoque.
Dessa forma, a exigência da tributação pelo ganho de capital subsiste de forma inalterada mesmo nas hipóteses em que os imóveis tenham sido objeto de reclassificação patrimonial para o ativo circulante. A imposição do recolhimento por meio do ganho de capital mantém-se, ainda que a reclassificação tenha sido motivada por uma redefinição do contrato social da empresa para abranger a comercialização imobiliária, uma vez que a distinção originária do bem para a manutenção da atividade é determinante para definir a natureza da receita auferida na alienação futura.
Planejamento tributário na venda de imóveis: a importância da destinação do ativo
As autoridades fiscais são muito rigorosas no sentido de desconsiderar operações que caracterizem manobras artificiais para a obtenção da menor carga tributária. Portanto, para que a venda de um imóvel componha a base de receita para apuração no regime do lucro presumido, é indispensável que o exercício da atividade de comercialização de imóveis seja comprovável, tanto no âmbito contábil quanto no objeto social da empresa, harmonizando-se com a destinação originária do bem e afastando qualquer hipótese de simulação. Nesse sentido, é imperativo definir de forma clara e inequívoca a finalidade do imóvel desde o momento exato de sua aquisição, atrelando-o concretamente aos propósitos operacionais pretendidos pela empresa.
Adicionalmente, deve-se instituir a prática de manter, de maneira contínua, todo o acervo documental e probatório apto a reforçar e justificar a escolha pela classificação conferida ao ativo ao longo dos anos, resguardando o histórico de sua destinação.
Importante destacar, contudo, que esse cenário sofrerá alteração relevante a partir de janeiro de 2027, com o início da produção de efeitos da CBS no contexto da Reforma Tributária do consumo. A análise da vantagem tributária da estrutura não poderá mais se limitar à comparação atualmente feita entre ganho de capital e receita bruta no lucro presumido, especialmente porque a tributação da atividade imobiliária passará a conviver com a nova sistemática aplicável às operações com bens imóveis. Assim, embora os critérios relativos à destinação originária do bem e à caracterização da receita permaneçam relevantes para fins de IRPJ e CSLL, os percentuais de carga tributária apresentados neste artigo refletem o regime vigente em 2026 e deverão ser reavaliados para operações realizadas a partir de 2027, considerando os efeitos da implementação da Reforma Tributária.
A tentativa de implementar um planejamento tributário fundamentado puramente em reclassificações contábeis efetuadas de inopino, sem a correta instrução técnica e o rigoroso alinhamento fático-jurídico, consubstancia um risco iminente, atraindo fatalmente a atenção e a severa fiscalização da Receita Federal. Logo, diante da complexidade da legislação, é primordial que seja feita uma análise detalhada antes de qualquer negócio jurídico envolvendo a alienação dos bens imóveis, de forma a assegurar que a operação possua a conformidade necessária para fruir da menor carga tributária admissível.