O recente Provimento nº 197/2025, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), traz relevante inovação ao regulamentar o art. 7º da Lei Federal nº 8.935/1994 - Marco Legal das Garantias (Lei Federal nº 14.711/2023), ao estabelecer o tabelião como um gestor de contas bancárias vinculadas a determinados negócios jurídicos, por meio da escrow notarial.
Como funciona a conta de garantia notarial
Escrow é um negócio jurídico que funciona como uma forma de garantia, por meio de um depósito feito a um terceiro, o qual mantém sob sua responsabilidade os valores que devem ser pagos pelo comprador (e, por conseguinte, valores a serem recebidos pelo vendedor), que são mantidos em uma conta criada com essa exclusiva finalidade – a denominada escrow account, que pode ser traduzida como uma “conta de garantia”.
Esse instrumento visa solucionar questões relacionadas ao pagamento a ser realizado pelo comprador, que dependam, por exemplo, do implemento de determinadas condições para se perfectibilizarem.
A escrow notarial é um método que infere segurança e imparcialidade às negociações, na medida em que um terceiro “imparcial”, o tabelião, será o depositário dos valores da operação estabelecida entre as partes, valores estes que serão liberados no evento do implemento das condições estabelecidas na negociação.
Na eventualidade do descumprimento contratual, o tabelião formalizará uma ata notarial, por exemplo, suspendendo as movimentações até a ciência das partes e a sua devida concordância, ou, em casos extremos, até o momento de uma decisão judicial que determine a solução da lide.
Aplicações práticas e vantagens da escrow notarial
Os casos em que poderá ser utilizada a escrow notarial são aqueles em que a operação estabelecida requer segurança e formalidade, tais como:
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Pagamento de arras;
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Pagamentos parcelados na venda de imóveis;
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Celebração de acordos, sejam judiciais ou extrajudiciais;
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Partilha de heranças ou doações subordinadas a condições;
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Alienação de empresas ou de participações societárias;
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Realização de investimentos vinculados a cláusulas condicionantes.
A efetividade no cenário dos sistemas de escrow para operações imobiliárias é numerosa, quando levada em consideração a segurança que esse instrumento pode propiciar às partes na relação contratual.
Isso se deve ao fato de que a intermediação que será realizada pelo escrow holder (nesse caso o tabelião) também contará com a supervisão do Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF), para que sua atuação seja estritamente atrelada às regras contratuais estabelecidas inter partes, não permitindo, em tese, discricionariedade ao depositário.
Destarte, na dependência do simples comprometimento assumido pelos interessados quanto ao acordado contratualmente, existe a possibilidade do inadimplemento das obrigações. Temos, portanto, que para o vendedor efetivamente receber o valor do preço da operação, será realizada a respectiva verificação do cumprimento contratual pelo tabelião, nos estritos termos estabelecidos contratualmente.
As vantagens na utilização desse instrumento devem ser analisadas caso a caso, razão pela qual é importante contar com a devida assessoria jurídica para que as regras sejam estabelecidas de forma segura e precisa, sem dar margem a interpretações dúbias ou equivocadas, em especial quanto aos eventos de manutenção e liberação dos valores confiados à conta notarial.