O aluguel de imóveis por temporada, também chamado de locação atípica, tornou-se mais popular com a utilização de plataformas próprias, como o Airbnb. A opção se mostra vantajosa aos hóspedes que buscam preços mais competitivos, em comparação ao mercado da hotelaria convencional, e ainda possibilita lucro a proprietários de imóveis desocupados.
O embate reside na proibição ou restrição de locação de unidades imobiliárias, via plataformas digitais, por parte dos condomínios.
Tal restrição geralmente é justificada pela preocupação de que a alta rotatividade de hóspedes crie problemas que possam afetar a tranquilidade dos moradores diante do aumento do fluxo de pessoas, de barulho, quebra de segurança, necessidade de contratação de novos funcionários e descumprimento das normas de convivência, transformando o local em um verdadeiro “hotel”.
A polêmica é grande e ressalta o conflito entre o proprietário que, exercendo seu regular direito de propriedade, quer alugar seu imóvel por temporada, e o interesse dos demais condôminos, que, representados pelo condomínio, buscam a garantia de sossego e segurança em seus lares.
É importante esclarecer que o proprietário de imóvel é autorizado pela Constituição Federal à obtenção de lucro com a propriedade, o que ainda é respaldado pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato. Assim, a locação via plataformas digitais não é ilegal.
Com isso, muitos proprietários têm se insurgido contra essas proibições, defendendo que são abusivas e ofensivas ao seu direito de livremente fruir de seu imóvel, propondo ações contra seus condomínios, de modo a obter autorização para o exercício da atividade.
Diante da falta de regulamentação específica para locação por temporada via aplicativos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) está sendo chamado a julgar diversas ações para resolver tal questão. Vale destacar que a Corte Superior tem se posicionado favoravelmente aos condomínios, entendendo que a locação por plataformas digitais é uma atividade comercial e não estritamente residencial. Deste modo, acolhe a tese de que a locação “atípica” altera a finalidade do uso do imóvel e que o direito de propriedade não pode prevalecer sobre a convivência, segurança e bem-estar dos demais condôminos[1].
Contudo, como a matéria ainda não restou pacificada, caberá à 2ª Seção do STJ definir a posição sobre o veto de condomínio à locação via plataformas digitais, mediante julgamento do REsp 2.121.055, que ainda está pendente.
Em paralelo, o anteprojeto do novo Código Civil propõe a inclusão do §1º ao artigo 1.336, com a seguinte redação:
“Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta.”
Essa proposta, caso aprovada, empodera os condomínios ao estabelecer que, se não houver AUTORIZAÇÃO EXPRESSA, a locação atípica será vedada.
Por ora, vale lembrar que, ainda que exista garantia constitucional quanto à obtenção de lucro com a propriedade, bem como autorização de locação por temporada na Lei do Inquilinato, este direito não é ilimitado. Neste sentido, tratando-se de condomínio, vale a máxima de que o direito de um indivíduo acaba quando começa o do outro, especialmente se a locação via plataforma digital perturbar o sossego dos demais condôminos ou colocar em risco sua segurança.
Assim, antes de disponibilizar um imóvel para locação nas plataformas digitais, é importante observar as leis competentes, bem como os regulamentos do condomínio, como a Convenção do Condomínio e Regimento Interno, pois estes funcionam como lei entre os condôminos.
Seja como for, tanto o proprietário como o condomínio devem exercer o diálogo, o bom senso e contar com uma boa assessoria jurídica, até que a lei e a jurisprudência determinem expressamente a condução para este tipo de locação.