Um comodato é o contrato real e gratuito pelo qual uma pessoa entrega a outra uma coisa infungível para uso e devolução ao término do tempo ajustado. Por sua natureza, pressupõe confiança entre as partes.
No caso de imóvel, o comodato costuma ser utilizado para atender a necessidades temporárias, familiares ou empresariais, e sua formalização adequada reduz riscos, como a confusão possessória e a pretensão de usucapião.
Apesar da gratuidade que o caracteriza, o descumprimento das obrigações pelo comodatário pode gerar deveres patrimoniais, inclusive a obrigação de indenização por perdas e danos.
O art. 582 do Código Civil prevê que o comodatário é obrigado a conservar a coisa como sua própria e que, constituído em mora, além de responder por perdas e danos, pagará, até restituí-la, “o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante”.
A norma autoriza, portanto, a fixação unilateral, pelo comodante, de um valor locativo, enquanto perdurar a mora, instituindo o chamado aluguel-pena. A finalidade desse instituto é coercitiva: incentivar a restituição do bem, sem, contudo, transformar automaticamente o comodato em contrato de locação.
Natureza jurídica do aluguel-pena no comodato
A natureza jurídica do aluguel‑pena exige cuidadosa distinção. Trata‑se de obrigação patrimonial com função coercitiva, não de uma nova modalidade contratual de locação. Por isso, a cobrança do aluguel‑pena não afasta a possibilidade de indenização por perdas e danos quando presentes fatos que a justifiquem; as duas espécies de tutela podem coexistir, desde que demonstrados seus respectivos fundamentos fáticos e jurídicos.
A natureza patrimonial do aluguel‑pena também impõe a observância das regras gerais das obrigações quanto à exigibilidade e à prescrição, sendo relevante para a contagem do prazo prescricional o momento em que se constitui a mora.
Constituição da mora e início da exigibilidade
Quando o comodato contém prazo certo para o término, a mora surge automaticamente no termo final pactuado (mora ex re). Na ausência de prazo, a mora exige notificação válida do comodante ao comodatário (mora ex persona), que pode ser extrajudicial ou ocorrer com a citação em ação judicial.
Do ponto de vista probatório, a notificação extrajudicial, com prova de recebimento, é medida essencial para demonstrar a constituição da mora e para fixar o marco inicial da cobrança do aluguel‑pena.
Limites ao arbitramento e controle judicial do valor
O arbitramento unilateral pelo comodante está sujeito ao controle judicial para evitar abuso de direito e enriquecimento sem causa. O juiz, ao examinar a pretensão, deve aplicar critérios de proporcionalidade e boa‑fé objetiva, ponderando a finalidade coercitiva do instituto e a preservação da função social do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de fixação posterior do valor, seja em notificação extrajudicial, seja em juízo (Recurso Especial n.º 1.188.315/AM), e admite o controle judicial da razoabilidade do montante arbitrado, de modo a impedir valores manifestamente excessivos.
A Corte também tem indicado parâmetros práticos para aferição da razoabilidade, admitindo, em casos concretos, que o valor arbitrado não ultrapasse determinado múltiplo da média locativa de mercado, como forma de evitar arbitrariedades (Recurso Especial n.º 1.175.848/PR).
Aspectos processuais e prova do valor locativo
Do ponto de vista processual, a ação adequada para a tutela depende da situação fática. Quando há esbulho ou turbação, a ação de reintegração de posse é o meio próprio para restabelecer a situação possessória. Quando a questão central é a quantificação e exigibilidade dos aluguéis arbitrados, a ação de arbitramento de aluguéis ou a ação de cobrança com pedido subsidiário de arbitramento judicial são instrumentos adequados.
A escolha do rito influencia as medidas cautelares disponíveis e o tipo de prova a ser produzida. Em qualquer hipótese, a prova do valor é elemento decisivo: pesquisa de mercado, anúncios comparativos, laudo pericial e planilha de cálculo robusta são instrumentos que fortalecem a pretensão do comodante e reduzem a probabilidade de redução judicial do valor.
A fixação de aluguel‑pena no comodato é, portanto, instrumento legítimo e eficaz para compelir a restituição. A adoção de práticas contratuais preventivas, a notificação formal e a robustez probatória são medidas que preservam a função coercitiva do art. 582 sem sacrificar princípios basilares do direito civil.